Financement immobilier


Financement d'un bien immobilier


Combien d’argent faut-il pour acheter un logement ou le construire ?

Fonds propres

  • Le calcul du financement repose sur la valeur de l’objet, soit la valeur vénale. Cette valeur est le prix auquel l’immeuble se négocie sur le marché libre de l’immobilier.
  • Vous devez avoir au moins un apport en fonds propres de 20% de cette somme, ceci afin d’éviter d’être exposé à plus ou moins long terme à des charges financières trop lourdes. Le solde (80%) est financé par hypothèque.

L’hypothèque

  • L’hypothèque comprend deux parts : le premier rang, qui s’élève en principe à 65% de la valeur vénale, ne doit pas être remboursé immédiatement; le second rang, qui représente le 15% restant de la valeur vénale, est remboursé en amortissement direct ou indirect.
  • En fonction de votre logement, de votre revenu, de votre fortune, il est possible, selon l’institution de financement, d’obtenir 80% de l’hypothèque au premier rang.

Règles d’or !

  • Votre revenu doit être suffisant pour vous permettre de subvenir sans difficulté à l’amortissement de l’hypothèque et au paiement des intérêts, sans oublier les frais d’entretien de la propriété.
  • On estime que les charges financières consécutives à l’achat d’un logement sont acceptables à condition que la somme des intérêts hypothécaires, de l’amortissement ainsi que des frais d’entretien n’excède pas le 33% du revenu brut.
  • Si votre revenu est insuffisant ou que vous n’avez pas assez de fonds propres, vous pouvez utiliser votre fonds de prévoyance, dans la limite prescrite par la loi fédérale sur l’encouragement à la propriété (EPL). Dans ce cas, en votre qualité d’assuré, vous pouvez demander le versement anticipé du capital de libre passage, mais vous devez payer l’impôt sur ce capital.

    Nous vous déconseillons fortement ce système de financement. En effet, en plus des impôts à payer sur ce capital, vous devrez compenser sous forme de prévoyance privée la lacune de votre prévoyance professionnelle (capitaux d’invalidité, avoir final, etc.). Si vous optez cependant pour un tel financement, demandez plutôt le nantissement du capital. C’est avec plaisir que nous vous démontrerons l’avantage d’un tel choix.

  • Ne pas oublier les avantages d’un 3e pilier A. En effet, si vous êtes titulaire d’un contrat ou d’un compte de prévoyance facultative (3e pilier A), vous avez deux possibilités de l’utiliser pour votre achat : prélever la somme nécessaire pour compléter les fonds propres ou donner la police ou le compte en garantie pour obtenir une hypothèque plus élevée. En cas de versement du capital, n’oubliez pas que vous devrez payer des impôts sur le capital versé. Encore une fois, la deuxième solution présente l’avantage que votre argent continue à travailler pour vous, qu’il n’y a pas de diminution des capitaux de risque, et qu’il n’est pas touché par le fisc. Vous payez par ailleurs plus d’intérêts hypothécaires, qui sont déductibles de votre revenu imposable, et vous payez donc moins d’impôts.

Comment fonctionnent les économies d'impôts ?

Amortissement direct ou indirect ?